Каковы действия по правильной подаче иска по 214 ФЗ

Защита участников долевого строительства: риски и решения

Каковы действия по правильной подаче иска по 214 ФЗ

Строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, предназначенных для проживания граждан, — одно из наиболее привлекательных направлений работы в строительстве. Обязательные требования для работы в этой сфере установлены ст. 2—3 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) и других законодательных актах.

В то же время все участники долевого строительства несут определенные риски. О них и поговорим.

Правом на привлечение денежных средств граждан обладает компания, которая имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в совокупности при наличии полученных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика.

Для выполнения строительства объекта недвижимости застройщик должен иметь в собственности, на праве аренды, на праве субаренды или в случаях, предусмотренных законом, на праве безвозмездного пользования земельный участок.

Помимо этого застройщик обязан в установленном законом порядке получить разрешение на строительство и опубликовать проектную декларацию.

Застройщик должен располагать проектной документацией, положительным экспертным заключением на нее, сформировать собственные средства в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства.

Помимо этого застройщик должен также соответствовать иным обязательным критериям, установленным ст. 2—3 Закона № 214-ФЗ. Дополнительные требования к застройщикам введены Федеральным законом от 29.07.

2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ). Проанализируем их.

Новые требования к застройщикам

Согласно Закону № 218-ФЗ застройщики должны производить отчисления взносов в компенсационный фонд, которые администрирует Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».

В настоящее время величина взноса составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, и может изменяться не чаще одного раза в год.

Регистрация договора долевого участия в строительстве осуществляется после уплаты застройщиком указанных взносов, для чего публично-правовая компания предоставляет регистратору сведения по его запросам.

Собранные от застройщиков денежные средства могут использоваться для выплаты возмещения инвесторам, на содержание фонда, а также на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Участники долевого строительства будут вправе рассчитывать на получение возмещения за счет средств компенсационного фонда при условии признания арбитражным судом застройщика банкротом, открытия в отношении него конкурсного производства и наличия доказательств уплаты обязательных взносов. Размер компенсации определяется, исходя из уплаченной инвестором покупной цены по договору долевого участия в строительстве, но не более предельной суммы возмещения. Сами взносы, которые будут уплачивать застройщики в фонд с каждого договора долевого участия в строительстве, они очевидно переложат на дольщиков. Однако в любом случае введение такого механизма позволит усилить гарантии их правовой защиты, а повышенные требования к застройщикам и размеру их собственных средств устранят с рынка неустойчивых игроков.

Она рассчитывается как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину — участнику долевого строительства, но не более 120 кв. м, и показателя средней рыночной стоимости 1 кв.

м общей площади жилого помещения. Во внимание при этом принимаются ставки на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которых определяется в период, в который был заключен договор, уполномоченным органом (ст. 13 Закона № 218-ФЗ).

Предельная сумма компенсационной выплаты является невысокой, зато по крайней мере она не облагается НДФЛ в общеустановленном порядке, хотя недавно в действующее законодательство РФ были приняты поправки об освобождении данной выплаты от налогообложения в соответствии с Федеральным законом от 27.11.

2017 № 342-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).

Прекращение деятельности застройщика

Уполномоченный орган может в судебном порядке приостановить деятельность застройщика по привлечению денежных средств от инвесторов.

Такая мера применяется за нарушение застройщиком срока передачи жилых помещений инвесторам в течение трех месяцев с момента, когда он должен был выполнить такую обязанность, при не соблюдении им обязательных требований, предусмотренных постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», а также за иные нарушения.

Указанная мера носит исключительный характер и применяется только в самом крайнем случае, когда у уполномоченного органа для этого имеются достаточные основания, предусмотренные ст. 23 Закона № 214-ФЗ. При этом ее применение невозможно без учета всех обстоятельств дела и поведения самого застройщика, оценки тех действий, которые он совершает для надлежащего исполнения своих обязательств.

Пример

Застройщик допустил просрочку в передаче инвесторам жилых помещений в многоквартирном доме в связи со срывом сроков завершения строительства, однако направил в их адрес предложение о заключении дополнительных соглашений о продлении срока, а с кем-то даже их заключил.

При таких обстоятельствах суд указал на то, что использование рассматриваемой меры негативно повлияет на финансовое положение застройщика, фактически может привести к невозможности дальнейшего строительства, нарушению сроков сдачи объекта в эксплуатацию, в связи с чем отсутствует достаточная необходимость в ее использовании. Такая мера не только не будет способствовать восстановлению и защите прав инвесторов, но и приведет к еще более неоправданным отрицательным последствиям, что является недопустимым.

(Постановление АС Поволжского округа от 26.06.2017 № Ф06-21670/2017)

Формы привлечения денежных средств граждан

Легальными формами привлечения денежных средств граждан, являющихся непрофессиональными инвесторами, закон называет заключение договора участия в долевом строительстве, выпуск жилищных сертификатов, а также участие в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах. Данный перечень закреплен в п. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ.

На практике недобросовестные застройщики пытаются обходить эти правила за счет использования вексельных схем с заключением предварительного договора и выдачи векселя, который в дальнейшем принимается в оплату жилого помещения, договора займа денежных средств, по которому возврат осуществляется в форме предоставления отступного, а также иных способов.

В строительной сфере предварительный договор нередко используется для обхода установленных требований, направленных на защиту инвесторов, однако суды в случае спора могут переквалифицировать его в основной договор купли-продажи или даже в договор участия в долевом строительстве, используя определенные критерии. Так, конструкция предварительного договора в гражданском обороте предназначена для фиксации обязательства сторон по заключению в будущем основного договора. Данное обязательство может быть обеспечено неустойкой, обеспечительным платежом, задатком и иными способами (ст. 329 ГК РФ), при этом стороны вправе при желании дополнить предварительный договор и иными условиями по своему усмотрению, например, включить в него положения иной сделки, сделав его смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Однако они должны учитывать, что специфика предварительного договора не предполагает включение в него элементов основного договора, на заключение которого в будущем он направлен.

В ином случае создаются условия для его переквалификации в основной договор со всеми вытекающими отсюда последствиями, учитывая, что правовая природа договора определяется в зависимости от существа выраженных в нем обязательств, а не от того, как он поименован или иных внешних атрибутов (ст. 431 ГК РФ).

Напомним, что еще в 2011 г. в судебной практике был сформирован подход применительно к обороту строящихся объектов недвижимости.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»; далее — постановление № 54).

Данный подход направлен на защиту прав инвесторов, которые действовали добросовестно и фактически выполнили свое обязательство по оплате перед продавцом, дает им возможность получить более эффективное средство защиты за счет возможности понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче вещи, минуя предварительную процедуру понуждения к заключению основного договора.

На применение данного подхода ориентированы не только суды, но и регистрирующие органы, осуществляющие в рамках установленной компетенции правовую экспертизу сделок, представленных для регистрации прав и обременений.

При проведении проверки регистрирующий орган обязан подходить к исследованию документов не формально, а оценивать существо возникших правоотношений, выраженных в условиях сделки заявителей, поименованной ими в качестве предварительного договора, но по факту представляющую собой договор купли-продажи (постановление АС Московского округа от 21.02.2017 по делу № А41-31100/16).

Источник: https://www.eg-online.ru/article/366729/

Подсудность по договору долевого участия – ЮК

Каковы действия по правильной подаче иска по 214 ФЗ

Долевое строительство наиболее привлекательная сфера для инвестирования своих средств. Ежегодно миллионы граждан по всей стране становятся участниками долевых проектов. Но вместе с увеличением количества дольщиков, неуклонно растет число обращений граждан в судебные инстанции, вызванных различными нарушениями со стороны застройщиков.

Кривая роста судебных исков свидетельствует, что многие строительные компании не выполняют своих обязательств. В этом случае у дольщика есть возможность взыскать с нарушителя неустойку. Положительное решение дела во многом зависит от выбранного суда.

Как определить подсудность по ДДУ, и куда можно подать иск? Эти вопросы не всегда понятны гражданам, поэтому требуют детального рассмотрения.

Что такое подсудность

Вопросам определения подсудности посвящена отдельная третья глава ГПК. Этим юридическим термином определяется, каким конкретно судом должно рассматриваться дело.

Это понятие не следует путать с подведомственностью, которая в гражданском праве разграничивает компетенцию разных судов: общей юрисдикции, арбитражных, третейских и других государственных органов, наделенных полномочиями решать те или иные правовые вопросы.

В 214 ФЗ отдельно не оговорены вопросы подсудности, поэтому при разрешении споров, вытекающих из договоров долевого участия, применяются нормы гражданского права. Все спорные ситуации с застройщиками решаются судами общей юрисдикции, куда и следует обращаться дольщикам за разрешением конфликта, взысканием неустойки или расторжением договора.

В какой суд можно подать иск по дду

В 214 ФЗ подчеркивается, что к отношениям, которые вытекают из ДДУ, и не урегулированные данным законом, применяются нормы законодательства о защите потребителей. Статья 17 ЗПП позволяет выбирать гражданину на свое усмотрение, в какой суд подавать заявление на организацию, нарушившую его права. Дольщик может выбрать один из судов:

  • по месту своего проживания (постоянного или временного);
  • по месту официального нахождения компании-застройщика;
  • по местонахождению площадки, где ведется строительство дома.

Подавая заявление, в соответствии с данным законом дольщик может не платить госпошлину, если общая сумма его иска составляет не более одного миллиона рублей.

Можно ли изменить подсудность

Такая возможность предусмотрена 32 статьей ГПК.  Стороны договора, в данном случае застройщик и участник проекта, могут договориться между собой о выборе конкретного судебного органа, который будет рассматривать споры, возникающие между ними в процессе исполнения договора. По закону изменить подсудность можно только до момента подачи заявления в суд.

Желательно это сделать еще на стадии заключения ДДУ. Вряд ли будет целесообразно договариваться с противоположной стороной о месте рассмотрения дела, когда конфликт уже в самом разгаре.

Исходя из сложившейся практики, договорная подсудность в договоре долевого участия может быть принята во внимание судом, только если она оформлена в виде отдельного соглашения, подписанного обеими сторонами.

Нередко в ДДУ указывается конкретный суд, который выбрал застройщик для разрешения возникающих споров. Как правило, он располагается по месту нахождения строительной организации.

Подписывая такой договор, в дальнейшем дольщики могут столкнуться с проблемами при подаче иска.

Так в судебной практике известны случаи, когда суд, находящийся по месту жительства гражданина, куда дольщик подавал заявление, возвращал иск на основании 1 части 135 статьи ГПК, мотивируя свой отказ неподсудностью данному суду.

Однако о применении этого положения закона было разъяснение Верховного Суда.

В Постановлении ПВС от 28 июня 2012 года указано, что при рассмотрении дел, касающихся потребителей, суды не могут применять 135 статью ГК и возвращать иски, поскольку выбор конкретного суда в данном случае принадлежит истцу, т.е. дольщику, который является потребителем.

Найдя в своем договоре такой пункт, перед подачей иска в нем нужно заявить о признании этого положения недействительным, сославшись на статьи закона.

Если заявление уже было подано без такой формулировки, и суд его возвратил, необходимо подать жалобу в вышестоящую инстанцию. Скорее всего, решение высшего суда будет в пользу гражданина, но в этом случае судебные разбирательства затянутся, и будет потрачено значительно больше времени, чем изначально планировалось.

Чтобы избежать всевозможных проблем, дольщику можно посоветовать перед подписанием ДДУ показать текст юристу, который сделает профессиональный анализ положений договора.

Нюансы выбора суда для подачи иска

Основным критерием, по которому граждане чаще всего выбирают судебное учреждение, является его близкое расположение от места своего проживания. Разумеется, это удобно, но всегда правильно.

Ориентироваться только на этот критерий нецелесообразно.

В каждом суде сложилась своя практика по взысканию неустойки в части применения к данным искам 333 статьи ГК, согласно которой суд по своему усмотрению может снизить рассчитанные дольщиком проценты.

В частности, в Москве значительное число судебных учреждений зачастую применяют 333 статью, но есть и противоположная практика. Здесь нужно исходить из того, что если данным судом практикуется снижение неустойки, то и в вашем случае, скорее всего, будет такое же решение.

Поэтому желательно проанализировать именно те суды, которые подпадают в подсудность по вашему договору. Это можно сделать и самому, но лучше, конечно, поставить эту задачу перед юристом, имеющим практику общения с судами Москвы и Подмосковья.

Стоит также учесть, что суды принимают заявления как по постоянной, так и по временной регистрации. В юридической практике встречались случаи, когда граждане, чтобы получить полный размер неустойки, временно регистрировались  в том районе, где суды меньше всего применяют 333 статью ГК.

Воспользоваться такой возможностью или нет, это решать каждому гражданину, но в любом случае во всех вопросах лучше предварительно проконсультироваться с юристом.

Что означает третейская оговорка в договоре

Довольно часто в ДДУ можно встретить пункт, устанавливающий подсудность в третейском суде. И это вполне законно, о чем свидетельствует 3 статья ГПК.

Это положение можно встретить как в тексте самого договора, так и в виде дополнительного соглашения, подписываемого отдельно между сторонами.

Оговорка может выражаться в форме резолюции, которая не допускает выбора другого суда, либо как альтернативный вариант судопроизводства.

Немного найдется граждан, которые знают, что представляет собой третейский суд, и чем данное положение договора может обернуться для них в случае возникновения спора с застройщиком. Поэтому неосведомленные дольщики спокойно подписывают договор, считая такой вариант вполне приемлемым.

Между тем закон обязывает включать подобное условие только на основании добровольного согласия обеих сторон. Оговорка не может просто вставляться в документ, умело завуалированная основным текстом. Застройщик должен иметь основания, по которым он решил изменить подсудность в разрешении споров. При этом он должен предупредить дольщика о юридических последствиях принятия такого решения.

Следует учесть, что третейское судопроизводство не опирается на нормы ГПК. Судьи выбираются сторонами договора и, как правило, у застройщика имеется уже готовый состав суда, принимающий нужное ему решение, которое вступает в силу немедленно после оглашения, и не подлежит обжалованию.

Дольщик теряет защиту государства, гарантированную ему как потребителю, поэтому не может рассчитывать на получение качественного жилья. Все недоделки и дефекты списываются на дополнительные затраты застройщика и не компенсируются участнику.

Кроме того, при обращении в третейский суд гражданам придется платить госпошлину, размер которой рассчитывается исходя из стоимости недвижимости, в то время как при рассмотрении дела в государственном суде, дольщики, как потребители, освобождаются от этой обязанности.

Из всего сказанного видно, что третейская оговорка в договоре напрямую ущемляет права дольщиков, застройщику же она предоставляет целый набор преимуществ.

Оспорить третейскую оговорку достаточно сложно. Чтобы суд признал ее недействительной, нужно представить доказательства того, что дольщик не был должным образом осведомлен, и что включение в ДДУ данного условия не является его свободным волеизъявлением, и он не имел возможности менять положения договора.

В заключении

Все вопросы, касающиеся подсудности договора, очень непростые и требуют детальной проработки. В статье приведены лишь основные моменты, на которые должен обратить внимание дольщик, перед заключением ДДУ.

На самом деле в условиях договора может присутствовать много скрытых нюансов, которые неосведомленному человеку заметить практически невозможно.

Чтобы избежать проблем при возникновении споров с застройщиком, необходимо перед подписанием документа проконсультироваться с опытным юристом.

Обратитесь в общество защиты прав дольщиков, и профессиональные юристы нашей организации помогут вам максимально безопасно заключить договор ДДУ. Вы можете рассчитывать на нашу поддержку и помощь во всех вопросах, связанных с долевым строительством. В разделе «Контакты» находятся все координаты нашей организации, а также форма обратной связи, в который вы можете задать свой вопрос.

Источник: https://help-ddu.ru/spory-s-zastrojshhikom/podsudnost-po-ddu

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

Каковы действия по правильной подаче иска по 214 ФЗ

Права дольщиков по ДДУ

▶ Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

▶ Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

▶ Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

▶ Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

▶ Убытки при просрочке передачи по ДДУ

▶ Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?

Досудебный порядок

▶ Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?

▶ Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке?

▶ Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ?

Подготовка к суду

▶ Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция?

▶ Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском?

▶ Штраф 50 % от неустойки

▶ Когда можно рассчитывать на положительный исход дела?

▶ Документы для иска о взыскании неустойки по ДДУ

Судебное разбирательство и исполнение решения

▶ Судебные заседания по делу

▶ Как получить решение суда?

▶ Самый быстрый способ исполнения судебного решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Договор долевого участия в строительстве – выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт.

Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре.

В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика.

Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла.

Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно.  Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.

Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле:

1/150 Х СР Х КДП Х ЦД, где

СР – ставка рефинансирования Банка России,

КДП – количество дней просрочки,

ЦД – цена договора.

С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7 %. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.

Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной. Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки. 

Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку. 

Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019:

Источник: https://xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/vzyskanie-neustoiki-po-ddu-s-zastrojshchika

Юрист скажет
Добавить комментарий